Taloyhtiön yhtiöjärjestys on keskeinen dokumentti, joka ohjaa ja sääntelee asunto-osakeyhtiön toimintaa ja hallintoa. Se on kuin taloyhtiön sisäinen laki, joka määrittelee osakkeenomistajien oikeudet, velvollisuudet ja vastuut. Taloyhtiön yhtiöjärjestys vaikuttaa merkittävästi asumisen arkeen, ja sen tunteminen on tärkeää jokaiselle osakkeenomistajalle ja asukkaalle. Tässä artikkelissa sukellamme syvemmin siihen, mikä taloyhtiön yhtiöjärjestys on, miksi se on niin tärkeä, ja mitä jokaisen taloyhtiössä asuvan tulisi tietää siitä.

Miksi ajantasainen taloyhtiön yhtiöjärjestys on tärkeä?

Taloyhtiössä on syytä käydä läpi taloyhtiön yhtiöjärjestyksen määräykset: ovatko ne enää lainkaan nykyisen lainsäädännön mukaiset ja onko määräajoista ja maksujen määräytymisperusteista kirjattu riittävän tarkasti, jotta riidoilta vältytään? Taloyhtiön yhtiöjärjestys on julkinen asiakirja, joka kodifioi asunto-osakeyhtiön säännöt ja toimii täten niin sanottuna ”sisäisenä lakina.”

Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki saatettiin voimaan kesällä 2010, jonka jälkeen uuden lain mukaiset vaatimukset ovat herättäneet paljon keskustelua taloyhtiöissä ja mediassa. Tässä tekstissä pureudutaan muutamiin uuden lain taloyhtiön yhtiöjärjestystä koskeviin määräyksiin, sillä taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä määrätään taloyhtiön toiminnan säännöistä, ja sen tehtävänä on toimia ulkoisen luotettavuuden indikaattorina. Tästä syystä taloyhtiön osakkaiden ja tulevien osakkaiden kannalta on äärimmäisen tärkeää, että säännöt ovat ajan tasalla ja niiden sisältö on oikeanlainen. Lain voimaantulon jälkeen isännöinti- ja lakiasiaintoimistot ovat markkinoineet taloyhtiön yhtiöjärjestysten päivittämistä ajan tasalle – eikä syyttä.

Valitettavan usein isännöitsijä tai juristi törmää taloyhtiön yhtiöjärjestyksiin, jotka ovat ajalta ennen Kekkosen valtakautta. Taloyhtiön yhtiöjärjestykset saattavat siis sisältää määräyksiä, joiden sisällöt ovat lakimuutosten jälkeen muuttuneet pätemättömiksi. Tästä hyvänä esimerkkinä on esimerkiksi ulkomaalaisomistuksen kielto taloyhtiöissä. Kyllä: aiemmin taloyhtiön yhtiöjärjestyksellä oli mahdollista kieltää osakehuoneiston omistaminen muilta kuin Suomen kansalaisilta. Nuoren juristin silmin tämän kaltainen määräys vaikuttaa absurdilta, mutta sillä on viestitty ajan henkeä ennen rahoitusmarkkinoiden vapautumista. Suomessa on vieläkin taloyhtiöitä, joissa tämänkaltaisia määräyksiä löytyy taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä, vaikka laki on muuttunut jo ennen Ahtisaaren presidenttiyttä ja Suomen liittymistä EU:hun.

Miten taloyhtiön yhtiöjärjestys päivitetään?

Taloyhtiön yhtiöjärjestyksen päivittäminen on merkittävä ja huolellisuutta vaativa tehtävä. Se ei ole yksinkertainen prosessi, vaan se vaatii ymmärrystä ja osaamista asunto-osakeyhtiölaista ja taloyhtiön toiminnasta. Tässä osiossa tarkastellaan, kuinka yhtiöjärjestystä päivitetään. 

Tehtävänanto asiantuntijalle 

Aloitusvaiheessa taloyhtiön hallituksen tai isännöitsijän tulee antaa asiantuntijalle tehtävänanto yhtiöjärjestyksen päivittämisestä. Tämä on tärkeä vaihe, koska sen avulla asiantuntija pystyy määrittämään, miten yhtiöjärjestystä tulee käytännössä muokata. Tässä vaiheessa on syytä ottaa huomioon hallituksen, isännöitsijän ja osakkaiden toiveet ja tarpeet. 

Tehtävänannon jälkeiset toimenpiteet 

Asiantuntijan tehtäväksi tulee yhtiöjärjestyksen päivityksen valmistelu ja ehdotuksen laatiminen. Asiantuntija laatii ehdotuksen, joka kuvaa muun muassa muutosehdotuksen sisällön, perustelut ja seuraukset. Ehdotus tulee toimittaa yhtiön hallitukselle hyvissä ajoin ennen yhtiökokousta. 

Yhtiökokous 

Yhtiökokous on tärkeä osa prosessia. Siellä osakkaat käsittelevät ja päättävät yhtiöjärjestysmuutoksesta. Jotta muutos tulee voimaan, tarvitaan yhtiökokouksessa neljännesosan osakkeenomistajien suosituksen ja äänten enemmistön tai kahden kolmasosan osakkeenomistajien ja annettujen äänten kannatuksen, riippuen muutoksen laadusta. 

Päivityksen rekisteröinti ja julkistaminen 

Mikäli yhtiökokous hyväksyy yhtiöjärjestyksen muutoksen, tulee se rekisteröidä kaupparekisteriin. Muutos tulee voimaan sen jälkeen kun se on merkitty kaupparekisteriin. Isännöitsijän tehtävänä on julkistaa uusi yhtiöjärjestys osakkaille ja muille tarvittaville tahoille. 

Muistettava on, että taloyhtiön yhtiöjärjestyksen päivittäminen on merkittävä tehtävä, joka edellyttää ammattitaitoa ja oikeaa tulkintaa. Lainsäädännön, taloyhtiön tarpeiden ja tulevaisuuden näkymien huomioiminen ovat keskeisiä tekijöitä onnistuneen yhtiöjärjestyksen päivityksen kannalta.

Mistä löytyy taloyhtiön yhtiöjärjestys?

Taloyhtiön yhtiöjärjestys löytyy yleensä taloyhtiön omista dokumenteista. Yhtiöjärjestys on julkinen asiakirja, ja sen pitäisi olla saatavilla kaikille osakkaille. Tässä on joitakin tapoja, joilla voit löytää taloyhtiön yhtiöjärjestyksen:

  1. Taloyhtiön hallitukselta: Yhtiöjärjestys on dokumentti, joka on taloyhtiön hallituksen hallussa. Voit pyytää kopion hallitukselta tai isännöitsijältä.
  2. Isännöitsijätoimistosta: Isännöitsijätoimisto pitää hallussaan kaikkia taloyhtiön tärkeitä dokumentteja, mukaan lukien yhtiöjärjestystä. Voit ottaa yhteyttä isännöitsijään ja pyytää kopion yhtiöjärjestyksestä.
  3. PRH:sta (Patentti- ja rekisterihallitus): Yhtiöjärjestys on rekisteröitävä PRH:een, ja se on julkinen asiakirja. Voit pyytää kopion yhtiöjärjestyksestä PRH:sta.
  4. Taloyhtiön verkkosivuilta: Jotkut taloyhtiöt julkaisevat yhtiöjärjestyksensä omilla verkkosivuillaan.
  5. Osta yhtiöjärjestys netistä: On olemassa palveluita, jotka myyvät yhtiöjärjestyksiä netissä. Voit ostaa yhtiöjärjestyksen näiltä sivuilta maksua vastaan.

Jos olet osakas, sinun pitäisi saada yhtiöjärjestys ilmaiseksi. Jos et ole osakas, sinun pitää ehkä maksaa siitä pieni maksu.

Lisäksi, Finnish Competition and Consumer Authority mainitsee, että taloyhtiön toimintaa ohjaa Osakeyhtiölaki sekä yhtiöjärjestys. Osakkailla on velvollisuus maksaa taloyhtiölle maksuja, jotka kattavat yhtiön kulut, ja nämä maksut määritellään yhtiöjärjestyksessä.

Kuinka kauan taloyhtiön yhtiöjärjestyksen päivittäminen kestää?

Taloyhtiön yhtiöjärjestys on dokumentti, joka määrittelee taloyhtiön hallinnon sekä osakeomistajien oikeudet ja velvollisuudet. Sen asianmukainen päivittäminen ja huolellinen ylläpito ovat välttämättömiä taloyhtiön hyvän hallinnon ja oikeudenmukaisen toiminnan kannalta. Mutta miksi ajantasainen taloyhtiön yhtiöjärjestys on niin tärkeä, ja kuinka se päivitetään? 

”Onko teidän taloyhtiönne yhtiöjärjestys ajantasalla? Onko mahdollisissa muutoksissa noudatettu lakiin perustuvia menettelyjä, ja onko uuden yhtiöjärjestyksen laadinnassa hyödynnetty asiantuntijan apua? Nämä ovat kysymyksiä, joita jokaisen taloyhtiön hallituksen tulisi säännöllisesti pohtia.”

Tässä artikkelissa pyrimme vastaamaan näihin kysymyksiin kattavasti ja yksityiskohtaisesti. Kerromme, mikä yhtiöjärjestys on, miksi sen ajantasaisuus on tärkeää, kuinka päivitysprosessi toimii ja mitä seurauksia on, jos yhtiöjärjestys ei ole ajantasalla.

Mitä seurauksia voi olla, jos taloyhtiön yhtiöjärjestys ei ole ajantasalla?

Mikä on taloyhtiön yhtiöjärjestyksen hyväksymisprosessi?

Taloyhtiön yhtiöjärjestys on keskeinen asiakirja, joka määrittelee yhtiön toiminnan periaatteet. Yhtiöjärjestyksen hyväksymisprosessi on tarkkaan säädelty, ja se vaatii osakkaiden enemmistön tuen. Tässä on yleinen prosessi yhtiöjärjestyksen hyväksymiseksi:

1. Valmistelu:

  • Hallitus tai osakkaat valmistelevat ehdotuksen uudeksi yhtiöjärjestykseksi tai yhtiöjärjestyksen muutokseksi.
  • Valmisteluvaiheessa voidaan käyttää asiantuntijoiden, kuten lakimiesten, apua varmistamaan, että ehdotus on lainmukainen ja selkeä.

2. Kokouskutsu:

  • Yhtiökokouskutsu, jossa käsitellään yhtiöjärjestystä, tulee toimittaa osakkaille säädetyn ajan kuluessa ennen kokousta.
  • Kutsussa tulee mainita, että kokouksessa käsitellään yhtiöjärjestystä tai sen muutosta.

3. Yhtiökokous:

  • Yhtiöjärjestys tai sen muutos tulee käsitellä yhtiökokouksessa.
  • Osakkaat voivat keskustella ehdotuksesta ja tehdä siihen muutoksia.

4. Äänestys:

  • Yhtiöjärjestyksen hyväksyminen tai muuttaminen vaatii yleensä kahden kolmasosan (2/3) enemmistön annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista.
  • Joissakin tapauksissa, kuten yhtiöjärjestyksen perustamisvaiheessa, vaaditaan kaikkien osakkaiden suostumus.

5. Rekisteröinti:

  • Hyväksytty yhtiöjärjestys tai sen muutos tulee rekisteröidä kaupparekisteriin.
  • Rekisteröinti tehdään Patentti- ja rekisterihallituksessa (PRH).

6. Voimaantulo:

  • Uusi tai muutettu yhtiöjärjestys tulee voimaan, kun se on merkitty kaupparekisteriin.

Huomioita:

  • Osakkaat voivat valittaa yhtiökokouksen päätöksestä, jos he katsovat, että päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä tai se on muutoin lainvastainen.
  • Yhtiöjärjestyksen muutosprosessi voi olla aikaa vievä ja monimutkainen, joten on suositeltavaa käyttää asiantuntijoiden apua prosessin aikana.

Tämä on yleinen kuvaus prosessista, ja yksityiskohdat voivat vaihdella yhtiöstä toiseen. On tärkeää tutustua tarkemmin yhtiön omiin sääntöihin ja noudattaa niitä prosessin aikana.

Taloyhtiön yhtiöjärjestys – pakottava ja tahdonvaltainen sääntely

ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAISSA säädetään, että yhtiöjärjestyksessä tulee vähintään määrätä suoraan lain pykälästä ilmenevistä asioista. Näiden määräysten lisäksi yhtiöjärjestykseen voidaan lisätä määräyksiä, jotka eivät ole pakottavan lainsäädännön vastaisia ja jotka eivät tuota epäoikeutettua etua yksittäisille osakkeenomistajille. Perusmuotoisessa yhtiöjärjestyksessä määrätään muun muassa vastikkeiden määräämisen perusteista, suuruudesta ja maksutavasta.

Hyvänä esimerkkinä voidaan mainita, että asunto-osakeyhtiön rahoitusvastike saattaa olla osittain riippuvainen osakkeiden määrästä tai vaikkapa hormien määrästä, jos kaikissa huoneistoissa ei ole hormeja. Etenkin rahaan liittyvät määräykset aiheuttavat usein keskustelua ja jopa närää yhtiökokouksissa, joten niihin liittyvät säännöt on hyvä kirjata yhtiöjärjestykseen niin tarkasti kuin mahdollista. Lisäksi yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä esimerkiksi tilintarkastajan ja hallituksen valinnasta sekä hallituksen ja isännöitsijän edustamisoikeuksista taloyhtiön asioissa.

ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI sisältää jonkin verran pakottavia säännöksiä, joista ei voida poiketa osakkeenomistajien asemaa heikentävästi, mutta tämän lisäksi laki sisältää paljon tahdonvaltaista sääntelyä, josta taas voidaan poiketa hyvän maun rajoissa. Esimerkki pakottavasta sääntelystä on se, että yhtiökokous on järjestettävä kuuden kuukauden kuluttua edellisen tilikauden päättymisestä ja kutsut on lähetettävä ajoissa. Yhtiöjärjestykseen ei voida ottaa määräystä, joka on asunto-osakeyhtiölain pakottavan säännöksen vastainen.

Taloyhtiön yhtiöjärjestys – osakkeiden luovuttamista ei voida rajoittaa

TÄRKEÄ ja mielenkiintoinen yhtiöjärjestyksessä määrättävä asia on asunto-osakkeen siirto-oikeus. Asunto-osakeyhtiölaki tunnistaa ainoastaan yhden sallitun vaihdannanrajoituslausekkeen: lunastuslausekkeen. Kyse ei ole luovutuksen rajoittamisesta, vaikka vaihdannanrajoituslauseke usein muuttuukin kansan suussa luovutusrajoitukseksi. Pitää muistaa, että asunto-osakeyhtiöissä luovuttamista ei voida rajoittaa, mutta osakkeen hankkimista luovutustoimin voidaan rajoittaa. Se tarkoittaa käytännössä sitä, ettei osakkeen myyntiä voida estää, mutta muut osakkaat tai taloyhtiö voivat lunastaa osakkeen tietyn ajan kuluessa, ja siten estää uuden ostajan aikeet tulla osakkeenomistajaksi.

Asunto-osakeyhtiölaki kun antaa pääasiassa oikeuksia ja suojaa nykyisille osakkeenomistajille mutta ei juurikaan osakkeen ostajille. Lunastuslausekkeiden olemassaolon tarpeellisuudesta on keskusteltu pitkään, ja ainakin nykyinen laki tunnistaa vielä tämän vaihdannanrajoituslausekkeen. Lunastukseen sovellettavasta menettelystä säädetään asunto-osakeyhtiölaissa, ja määräyksen voi yhtiöjärjestyksessä jättää lyhyeksi ja todeta vain, että lunastusprosessissa noudatetaan lain määräaikoja. Lauseke aiheuttaa kuitenkin varsin paljon riitoja, sillä laissa ja yhtiöjärjestyksissä käytetään laveita ilmaisuja kuten ”kuukausi”. Onko se kalenterikuukausi vai 30, 31 tai 28 päivää? Entä jos määräajan alkaminen tai päättyminen onkin viikonloppuna?

JOS lunastuslausekkeen alaisen asunnon ostaja on ostanut asunnon välittäjäkaupalla, pitää välittäjän ilmoittaa kaupasta isännöitsijälle, jonka pitää viipymättä saattaa siirto tiedoksi hallitukselle. Laki ei ota kantaa, mitä tarkoittaa ”viipymättä”. Siksi lunastuksen päättymisajankohta saattaa heittää useilla päivillä tai jopa viikoilla. Asunnon ostajalla eli siirronsaajalla ei ole lunastusaikana käytännössä muita oikeuksia kuin oikeus hallita huoneistoa. Ostaja saattaa siis joutua tukalaan tilanteeseen, jossa edellinen asunto on myyty ja uuteen asuntoon muutetaan lunastusaikana, mutta asunto-osakeyhtiön nykyinen osakkeenomistaja päättääkin lunastaa huoneiston. Sivukaneettina voidaan toki todeta, että mikäli hallintaoikeus huoneistoon on siirtynyt ostajalle kaupanteon yhteydessä, ei kenelläkään muulla kuin ostajalla ole oikeutta käydä tutustumassa asuntoon, joten lunastuksen on tapahduttava sokkona.

Mitä muutoksia taloyhtiön yhtiöjärjestykseen voi tarvita?

Taloyhtiön yhtiöjärjestys on tärkeä asiakirja, joka määrittelee taloyhtiön toimintaa ja asukkaiden oikeuksia ja velvollisuuksia. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen voi olla tarpeellista erilaisissa tilanteissa. Tässä on joitakin yleisiä muutoksia, joita taloyhtiön yhtiöjärjestykseen voi tarvita:

  1. Huoneistojen käyttötarkoituksen muuttaminen: Jos taloyhtiössä halutaan muuttaa huoneistojen käyttötarkoitusta esimerkiksi toimistotiloiksi tai liiketiloiksi, tulee yhtiöjärjestystä muuttaa vastaavasti. Tämä edellyttää yhtiökokouksen päätöstä ja mahdollisesti viranomaisten hyväksyntää.
  2. Yhtiövastikkeiden jakoperusteiden muuttaminen: Yhtiövastikkeiden jakoperusteet voivat muuttua esimerkiksi silloin, kun taloyhtiössä tehdään isoja remontteja tai uusia palveluita otetaan käyttöön. Tällöin yhtiöjärjestystä tulee päivittää vastaamaan uusia jakoperusteita.
  3. Asukkaiden oikeuksien ja velvollisuuksien tarkentaminen: Yhtiöjärjestyksessä voidaan määritellä tarkemmin asukkaiden oikeudet ja velvollisuudet esimerkiksi lemmikkieläinten pitämisestä, parvekelasien asentamisesta tai remontointioikeuksista. Jos taloyhtiössä halutaan selventää tai muuttaa näitä sääntöjä, tulee yhtiöjärjestystä päivittää.
  4. Osakkeiden hankkimisen rajoittaminen: Taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä voidaan määritellä osakkeiden hankintaa koskevia rajoituksia. Jos taloyhtiössä halutaan esimerkiksi estää osakkeiden hankinta ulkopuolisena, tulee yhtiöjärjestystä muuttaa vastaavasti.
  5. Yhteisten tilojen käyttöoikeuden muuttaminen: Jos taloyhtiössä halutaan muuttaa yhteisten tilojen käyttöoikeutta esimerkiksi vuokraamalla niitä ulkopuolisille tai asettamalla uusia rajoituksia niiden käytölle, tulee yhtiöjärjestystä päivittää.

Nämä ovat vain muutamia esimerkkejä siitä, millaisia muutoksia taloyhtiön yhtiöjärjestykseen voi tarvita. On tärkeää, että yhtiöjärjestys vastaa taloyhtiön nykyisiä tarpeita ja että mahdolliset muutokset tehdään asianmukaisesti yhtiökokouksen päätöksellä ja tarvittaessa viranomaisten hyväksynnällä. Kun olette muuttamassa taloyhtiön yhtiöjärjestystä, BOWAn kiinteistölakimies auttaa.

Muista määräajat

KAIKKIEN osapuolten kannalta on tärkeää, että määräajoista on tarkat määräykset yhtiöjärjestyksissä, eikä niiden osalta jätetä tulkinnalle tilaa. Lisäksi on suositeltavaa keskustella yhtiökokouksessa siitä, onko lunastuslausekkeen pitäminen tai ottaminen yhtiöjärjestykseen ylipäänsä tarkoituksenmukaista. Mikäli yhtiöjärjestykseen tehdään yksittäisiä muutoksia, on koko yhtiöjärjestys muutettava vastaamaan nykyistä lainsäädäntöä. Suosittelen tekemään kokonaismuutoksen siis kerralla, jotta taloyhtiö säästää kuluissa.

TÄSSÄ muistilistaa yhtiöjärjestyksen muuttamiseen:

1. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen edellyttää kahden kolmasosan enemmistöä annetuista äänistä ja kokouksessa edustettuina olevista osakkeista.

2. Yhtiöjärjestyksen määräyksistä poikkeaminen edellyttää pääsääntöisesti kaikkien osakkeenomistajien suostumusta.

3. Mikäli hallitus tai yhtiökokous soveltaa pätemättömiä määräyksiä, ei vastuukysymyksistä ole epäselvyyttä.

Taloyhtiön yhtiöjärjestys – yhteenveto

Taloyhtiön yhtiöjärjestys on olennainen asiakirja, joka määrittää yhtiön toimintalinjat ja asetukset. On erittäin tärkeää, että tämä asiakirja pidetään ajan tasalla, jotta voidaan varmistaa yhtiön tehokas johtaminen ja estää mahdolliset juridiset ongelmat tai ristiriidat. Yhtiöjärjestyksen päivittäminen on monivaiheinen prosessi, joka vaatii asiantuntijan ohjausta, yhtiökokouksen järjestämistä, päivityksen rekisteröintiä ja julkistamista. 

Yhtiöjärjestyslaki asettaa tiukat rajoitukset yhtiöjärjestyksen sisällölle. Pakottavia säännöksiä ei voida muuttaa, mutta tahdonvaltaiseen sääntelyyn kuuluu joukko säännöksiä, joita voidaan muuttaa oikein toimittaessa. Yksi merkittäviä seikkoja on se, että osakkeiden luovuttamiseen liittyviä säännöksiä ei saa rajoittaa. 

Oikea ajoitus on avainasemassa päivitysprosessissa, koska jotkin toimenpiteet vaativat tietyissä ajankohdissa tapahtuvaa noudattamista. Jokaisen taloyhtiön tulee olla tietoinen näistä määräajoista ja varmistaa, että ne otetaan huomioon päivitysprosessin aikana. 

Yhtiöjärjestyksen merkitys taloyhtiön tehokkaalle toiminnalle ei voi olla liioiteltu. Sääntöjen noudattaminen ja säädösten ajantasaisena pitäminen on olennainen osa taloyhtiön hallintoa ja hallintaa, joka suojelee sekä yhtiötä itseään että sen osakkaita.