fbpx

Urakkasopimus – milloin sellainen kannattaa tehdä?

Urakkasopimus on sopimus, jonka tekee yritys tai henkilö, joka tarjoaa palveluita toiselle yritykselle tai henkilölle. Urakkasopimuksessa määritellään selkeästi palvelun sisältö, laajuus ja hinta. Urakkasopimuksia käytetään paljon esimerkiksi rakennus- ja kiinteistöhuollon palveluiden tarjoamisessa ja muissa projektiluontoisissa toimeksiannoissa, kuten IT-alan palveluissa ja tilaustöissä. Lue artikkelimme, niin opit, mitä urakkasopimuksessa kannattaa ottaa huomioon ja miksi vakuutusyhtiöt edellyttävät kirjallista urakkasopimusta!

Urakkasopimuksen perusrakenne

Osapuolet tekevät urakkasopimuksen, jossa sovitaan yhdessä palvelun sisällöstä, käytännön toteuttamisesta, hinnasta, aikataulusta ja muista yksityiskohdista. Urakkasopimuksen tekeminen on tärkeää, jotta molemmat osapuolet tietävät tarkasti, mitä on sovittu ja mitä odottaa toiselta osapuolelta.

Urakkasopimus kannattaa aina laatia kirjallisena ja huolellisesti niin, että päästään yksimielisyyteen hankkeen tärkeimmistä yksityiskohdista. Suullinen urakkasopimus on valtava riski, sillä vaikka suullinen sopimus on Suomen sopimusoikeudellisten periaatteiden nojalla pätevä, on sitä hyvin vaikea näyttää toteen. 

Jos sopimus on tehty liian väljäksi tai siinä ei sovita tarpeeksi monesta yksityiskohdasta, voidaan erimielisyyksiä joutua sovittelemaan oikeusteitse tuomioistuimessa tai välimiesmenettelyssä. Tällainen virallisluontoinen prosessi on usein kallis, ja oikeudenkäyntikulut nousevat helposti jopa kymmeniintuhansiin euroihin.

Palvelun sisältö, laajuus ja hinta

Urakkasopimuksessa on tärkeä sopia palvelun sisällöstä, koska se selkeyttää palveluntarjoajan ja asiakkaan välistä suhdetta. Sopimuksessa määritellään tarkasti, mitä palvelu sisältää ja mitä asiakas voi odottaa palveluntarjoajalta. Tämä auttaa välttämään mahdolliset väärinkäsitykset tai erimielisyydet palvelun toteuttamisesta. Jos esimerkiksi kyseessä on rakennuspalvelua koskeva urakkasopimus, sopimuksessa voidaan sopia rakennettavan kokonaisuuden koosta, käytetyistä materiaaleista ja esimerkiksi hinta-arviosta.

Sopimalla urakkasopimuksessa hinnasta tai ainakin hinta-arviosta voidaan myös varmistaa, että palveluntarjoaja ja asiakas ovat molemmat yksimielisiä palvelun hinnasta ja maksuehdoista. Tämä on tärkeää, jotta molemmat osapuolet voivat suunnitella budjettiaan ja varautua palvelun maksamiseen. Varsinkin laajoissa projekteissa ja hankkeissa toteutus saattaa kestää useita vuosia ja kulujen sekä maksujen ennakoiminen on olennaista molempien osapuolien vakavaraisuuden ylläpitämiseksi.

Palvelun aikataulusta kannattaa sopia urakkasopimuksessa, koska se luo ennustettavuutta ja selkeyttää palveluntarjoajan ja asiakkaan välistä suhdetta jatkossa. Tämän johdosta sopimukseen kannattaa asettaa reunaehdot projektin toteuttamisen aikataululle ja seuraamukset aikataulun muuttumiselle. Sopimuksessa määritelty aikataulu auttaa molempia osapuolia suunnittelemaan tulevaa toimintaansa ja varautumaan palvelun toteuttamiseen tarvittavien materiaalien ja työvoiman hankkimisessa. Esimerkiksi projektin valmistuminen odotettua nopeammin voidaan palkita suuremmalla korvauksella, ja projektin myöhästymistä taas kompensoida palveluntarjoajan maksamalla korvauksella. Jos palvelun aikataulusta ei ole sovittu lainkaan, osapuolten välille voi helposti syntyä erimielisyyksiä, joita on kallista ja hidasta selvitellä oikeusteitse jälkikäteen. Hyvin tehty sopimus on aina halvempi kuin pitkä riita.

Luvat ja urakkasopimus

Yleensä urakkasopimuksessa asiakas, eli työn tilaaja, on vastuussa lupien hankkimisesta. Tämä koskee erityisesti tapauksia, joissa työ vaatii erityisiä lupia tai lupien hankkiminen on asiakkaan vastuulla lain tai muiden säännösten nojalla. Tämä on luonnollisesti järkevä lähtökohta, sillä työn tilaaja omistaa usein sen alueen tai omaisuuden, jolle työ tehdään. Esimerkiksi rakennushankkeen tilaaja usein omistaa sen tontin, jolle kiinteistöä suunnitellaan rakennettavan, ja on sen omistajana vastuussa asianmukaisten lupien hakemisesta viranomaisilta. On kuitenkin mahdollista, että urakoitsija on osittain vastuussa lupien hankkimisesta, jos urakkasopimuksessa on nimenomaisesti sovittu näin.

Kannattaako ottaa ilmainen urakkasopimuspohja?

Ilmainen urakkasopimusmalli voi olla tietyissä tilanteissa hyödyllinen, mutta se ei välttämättä ole aina paras vaihtoehto. Ilmaiset urakkasopimuspohjat ovat käytännössä aina yleisluontoisia eivätkä välttämättä vastaa tarkasti yrityksesi tai projektisi tarpeita. Tämä voi johtaa siihen, että sopimus ei ole riittävän selkeä tai että se ei kata kaikkia tarvittavia yksityiskohtia. 

Ilmaisen urakkasopimuspohjan käyttäminen voi myös johtaa siihen, että sopimuksessa on puutteita tai virheitä, jotka voivat johtaa ongelmiin palvelun tarjoamisessa tai toteuttamisessa. Jos sopimuksessa on virheitä tai puutteita, se voi johtaa siihen, että palveluntarjoaja tai asiakas eivät ole tyytyväisiä sopimuksen mukaiseen toteutukseen. Tämä voi johtaa erimielisyyksiin ja riitoihin, jotka voivat olla aikaa ja rahaa vievää selvittää. Varsinkin laajoissa ja kalliissa projekteissa kannattaa käyttää rahaa laadukkaan urakkasopimuksen valmistelemiseen virheiden ja puutteiden ehkäisemiseksi.

Miksi urakkasopimus on yleinen rakennusalalla?

Rakennusalan toimijoille on tyypillistä tehdä kertaluontoisia rakennusprojekteja yhteistyössä muiden osapuolien kanssa säännöllisen yhteistyösuhteen sijaan. Tämän takia urakkasopimus on rakennusalalle luontaisin vaihtoehto, koska sillä voidaan tehokkaasi sopia yhden hankkeen edellytyksistä, ehdoista ja toteuttamisesta.

Sillä rakennushankkeet ovat usein mittavan kokoisia usean vuoden projekteja, on järkevää käyttää urakkasopimukseen paljon resursseja sen laadun takaamiseksi. Virheistä ja puutteista aiheutuvat erimielisyydet voivat tulla todella kalliiksi, jos ne hidastavat tai pahimmassa tapauksessa jopa pysäyttävät osapuolten välisen yhteistyön. Rakennusalalle on tyypillistä, että koko rakennusyhtiön tulevaisuus riippuu muutaman hankkeen onnistumisesta, ja joskus liian suurien hankkeiden vastoinkäymiset ovat johtaneet rakennuttajan konkurssiin.

Urakkasopimukset taloyhtiössä

Urakkasopimukset taloyhtiössä ovat verrattain yleisiä, sillä taloyhtiöiden pitää järjestää ajoittain korjaus- ja huoltotöitä sekä laajempia remontteja. Taloyhtiöremontti on usein monta kuukautta kestävä rupeama, jonka sisällöstä ja kestosta kannattaa sopia tarkasti viivästysten ja ongelmien ehkäisemiseksi. Sopimuksen tärkein merkitys on varmistaa, että osapuolet ovat yksimielisiä siitä, mitä ollaan tekemässä ja millä yksityiskohdilla.

Mikä laki sääntelee urakkasopimusta?

Urakkasopimuksille ei varsinaisesti ole omaa itsenäistä lakiaan, mutta Suomessa oikeustoimia eli tunnetummin sopimuksia sääntelee yleisesti laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista (kansankielellä tunnetummin ”Sopimuslaki” tai ”Oikeustoimilaki”, 228/1929), joka asettaa yleiset edellytykset esimerkiksi sopimuksen pätevyydelle ja sovittelulle.

Oikeustoimilaki on niin laaja kokonaisuus, että se ansaitsisi oman isomman artikkelinsa, mutta tiivistetysti esimerkiksi kohtuuttomien ehtojen sovittelu (Oikeustoimilain 36 §) on tärkeässä asemassa tilanteissa, jossa tietyt ehdot ovat selkeästi toisen osapuolen kannalta kohtuuttomia. Suomen sopimusoikeus perustuu tästä huolimatta kuitenkin laajaan sopimusvapauteen, eli lähtökohtaisesti osapuolet saavat toisiaan pakottamatta tehdä hyvin vapaamuotoisia sopimuksia keskenään poislukien pakottavan lainsäädännön poikkeustilanteet. Esimerkiksi kiinteistökauppa tulee aina tehdä kirjallisesti Maakaaren (540/1995) 2 luvun 1 §:n mukaan.

YSE 1998 – Rakennusalan sääntökirja

Rakennusalan rakennusurakkojen kannalta vuonna 1998 julkaistut Rakennusurakan yleiset sopimusehdot (YSE 1998) on tärkeä muttei pakottava oikeuslähde rakennusalalla. Kyseiset ehdot ovat keskusliittojen toimesta valmistellut säännöt, joiden tarkoitus on kattavasti säännellä osapuolten vastuita ja oikeuksia. Niihin pitää erikseen viitata sopimuslausekkeella (esim. ”Tähän urakkasopimukseen sovelletaan rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja (YSE 1998)”), eli ne eivät koske rakennusalan urakkasopimuksia ilman tätä viittausta.

Rakennusurakat ja vakuutus

Urakkasopimukseen ja yritystoimintaan on usein mahdollista hankkia vakuutus. Yleensä on suositeltavaa, että urakkasopimukseen liitetään jonkinlainen vakuutus suojaamaan sekä urakoitsijaa että asiakasta mahdollisilta tappioilta ja vastuilta, jotka saattavat aiheutua työn suorittamisesta. Urakkasopimuksen vakuuttamista pohtiessa kannattaa miettiä, onko vakuutuksen maksaminen edullisempaa kuin se, että urakka epäonnistuisi.

Esimerkiksi rakennusurakassa on tavallista hankkia rakennustöiden vastuuvakuutus, joka suojaa urakoitsijaa ja asiakasta vastuista, jotka saattavat liittyä rakennustöiden aiheuttamiin vahinkoihin tai vahingonkorvauksiin. Vakuutuksen hankkimisesta urakkasopimuksessa on hyvä neuvotella urakoitsijan kanssa ennen sopimuksen tekemistä.

Huomioithan, että monet vakuutusyhtiöt edellyttävät kirjallista urakkasopimusta vakuutuksen voimassaolon edellytyksenä. Eli mikäli urakkasopimus on suullinen tai vain sähköpostimainintaan perustuva, ei vakuutusyhtiö välttämättä korvaa mikäli urakan suorittamisesta aiheutuu vahinkoa tilaajalle, urakoitsijan työntekijälle tai ulkopuolisille. Kannattaa siis tarkistaa vakuutusehdot, jotta et maksa vakuutuksesta turhaan. Näin ollen suosittelemme, että urakkasopimus tehtäisiin aina kirjallisesti ja siinä viitattaisiin rakennusalan yleisiin sopimusehtoihin (YSE 1998). 

Muistathan myös, että pääurakkasopimuksen tekijä vastaa myös alihankkijoidensa suorituksesta kuten omastaan. Lue täältä lisää alihankintasopimuksista.

Heräsikö kysymyksiä?

Varaa 30min maksuton konsultaatio BOWA:n asiantuntijan kanssa ja vastaamme niihin!

Kysy lisää lakimiehiltämme:

Paula Bock

Managing Partner

Lakimies Matti Vansén

Matti Vansén

Co-Founder

BOWA:n osakas ja lakimies Matias Isotalo

Matias Isotalo

Partner

Lakimies Valtteri Gundersby BOWA Legal Oy

Valtteri Gundersby

Legal Counsel

Kiinnostaako vastaavanlaiset artikkelit? Tilaa uutiskirjeemme ja pysyt perillä ajankohtaisista lakiasioista. Lupaamme, että saat rahanarvoisia etuja etkä ylimääräistä roskapostia!

BOWA logo valkoinen

Haluatko pysyä ajantasalla lakiasioista?

BOWA Legal

Tilaa uutiskirjeemme, ja saat sähköpostiisi kootusti uusimmat artikkelimme.

Lähetämme kirjeitä 1-2 kuukaudessa, joten turhaa spämmiä et meiltä saa!

Yhteystietojen jättäminen ei sido sinua mihinkään, mutta jättämällä tietosi annat suostumuksesi siihen, että BOWA säilyttää tietosi. Tutustuthan tietosuojaselosteeseemme, josta ilmenee miten tietojasi säilytämme.

Maksuton kARTOITUS

Jätä yhteystietosi ja soitamme sinulle arkipäivän kuluessa!

BOWA Legal Oy

Pieni Roobertinkatu 11
00130 Helsinki

Yhteystietojen jättäminen ei sido sinua mihinkään, mutta jättämällä tietosi annat suostumuksesi siihen, että BOWA säilyttää tietosi. Tutustuthan tietosuojaselosteeseemme, josta ilmenee miten tietojasi säilytämme.