fbpx

Asuntosijoittamisen yhtiöittäminen

Asuntosijoittamisen Yhtiöittäminen ja perusteet

Asuntosijoittamisen yhtiöittäminen eli osakeyhtiön perustaminen ja sitä kautta sijoitustoiminnan harjoittaminen on yleistyvä tapa harjoittaa asuntosijoittamista. Lähtökohtaisesti osakeyhtiön kautta sijoittaminen on järkevää asuntosijoitustoiminnan laajentuessa. Osakeyhtiön perustaminen vain muutaman asunnon takia ei tarjoa verotuksellista etua, ja tapauskohtaisuus vaikuttaa merkittävästi siihen, onko yhtiön perustaminen edes hyödyllistä.

Moni virheellisesti yksinkertaistaa sijoitusyhtiön ja yksityishenkilön verotuksen vertailun siihen, että yhtiön yhteisövero on 20 % ja yksityishenkilön pääomatulon verotus on 30–34 %. Käsityksen ongelmallisuus perustuu siihen, että 20 % yhteisövero on se maksettu vero osakeyhtiön tulosta, jonka vähentämisen jälkeen tulot vasta ohjautuvat yhtiöön – ei suoraan yhtiön omistajalle tai omistajille. Pääoman tulouttaminen osinkoina yksityishenkilölle on veronalaista ja asia erikseen, joten vertailu ei ole niin yksinkertaista kuin edellä mainitulla tavalla. Jos haluat perehtyä lisää yhtiön osinkoverotukseen, lue artikkelimme aiheesta!

Yhtiöittäminen: Milloin se on kannattavaa?

Asuntosijoittamisen yhtiöittäminen on lähinnä kannattavaa, jos:

  1. yhtiö keskittyy joko täysin asuntosijoittamiseen ja omistaa merkittävän määrän sijoitusvarallisuutta, tai
  2. jos yhtiöön kohdistettuja vuokratuottoja ei tarvitse kotiuttaa, vaan ne voi jättää yhtiöön.

Merkittävä määrä sijoitusvarallisuutta on usein edellytys sijoitusyhtiön toiminnan kannattavuudelle, sillä osingonjaon veronalaisuus perustuu prosenttiosuuteen yhtiön koko nettovarallisuudesta – mitä suurempi nettovarallisuus, sitä suurempi osa voidaan hyödyntää verovapaana. 8 % osakeyhtiön nettovarallisuudesta voidaan vuosittain jakaa siten, että siitä vain 25 % on veronalaista 150 000 € asti.

Käytännön esimerkki

Vertaillaan 1 250 000 euron suuruista sijoitusomaisuutta ja tulouttamista sekä osakeyhtiörakenteessa että henkilöomistuksessa. Oletetaan esimerkin yksinkertaistamiseksi, että kulut vähennettynä tulos ennen veroja on tasan 125 000 €.

Osakeyhtiön omistajana Paula haluaa nostaa osinkoja itselleen vain maksimissaan mainitun 8 %:n  edestä eli 125 000 euron verran, sillä hän haluaa maksimoida verohyödyn. Se voidaan jakaa Paulalle niin, että vain 25 % eli 25 000 euron osuus siitä on veronalaista. Maksettuaan 125 000 eurosta 20 % yhteisöveroa (25 000 €), Paula joutuu vielä maksamaan 25 000 eurosta * 30 % (pääomatulovero) = 7 500 euroa veroa.

Hän nettoaa osingonjaosta 125 000 € – 25 000 € (yhteisövero) – 7 500 € (pääomatulovero) = 92 500 € yhteensä.

Jos hän sen sijaan omistaisi saman 1 250 000 euroa yksityishenkilönä 125 000 euroa olisi pääomatuloa, josta peritty vero olisi 30 % 30 000 euroon asti ja sen ylittävältä osalta 34 %, eli:

Osuus 30 000 euroon asti: 30 000 € * 30 % = 9 000 € veroa

Osuus 30 000 euron ylittävältä määrältä: 95 000 € * 34 % = 32 300 € veroa

Hän nettoaa henkilötulona 125 000 € – 9 000 € – 32 300 € = 83 700 € (8 800 € vähemmän kuin 92 500 €).

100 000 euron osinko tarjoaa siis 5300 euron veroedun osakeyhtiöjärjestelyssä verrattuna yksityishenkilön pääomatuloon, kun nettovarallisuus on 1 250 000 euroa. On sanomattakin selvää, että yhtiöittämisen hyöty korostuu varsinkin suurissa varallisuuserissä.

Selvennetään laskelmaa vielä alla olevan kaavion avulla:

Asuntosijoitusyhtiö voi käyttää mainitun 20 % veroedun esimerkiksi uusien sijoituskohteiden hankkimiseen niin sanotusti “suoraan”, ilman että sitä tuloksesta tarvitsee maksaa veroja omistajalle, jos se maksettaisiin osinkoina. Sen sijaan henkilöomistuksessa yksityishenkilö joutuu aina maksamaan pääomatuloistaan verot, eikä tällaista mahdollisuutta ole. Tässä suhteessa yritysjärjestely on merkittävä verotuksellinen etu sijoitusasuntojen määrän kasvattamisessa.

Päätoiminen ja sivutoiminen asuntosijoittaminen

Asuntosijoittamiseen käytetty aika vaikuttaa merkittävästi siihen, kannattaako sijoitusyhtiö perustaa jo alkuvaiheessa. Sijoitusyhtiö tarjoaa suuren veroedun, jos päättää ainoastaan kotiuttaa tulot yhtiöön sen omaisuudeksi maksamalla yhtiövero ilman osingonjakoa. Tällöin verohyöty on suurempi, kun veronalainen osingonjakoa ei toteudu. Tämä tarkoittaa tietysti, ettei voittoja saa yhtiöstä ulos, joten asuntosijoittamisesta riippumattoman palkkatyön pitää toimia yksityishenkilön tulonlähteenä.

Yhtiöittämisen varjopuolet

On huomioitava, että yhtiöittämiseen liittyy myös tiettyjä haittapuolia. Näistä merkittävämpiä on lainoituksen vaikeampi hankkiminen ja mahdollisesti suurempi korko lainoille suhteessa henkilöomistusjärjestelyyn sekä yhtiön kirjanpitokulut ja muut ylläpitokulut. Toisaalta yhtiön iän pidentyessä ja toiminnan vakiintuessa esimerkiksi pankin antama  luottoluokitus parantuu ja lainaa saa helpommin sekä paremmilla ehdoilla. 

Kokonaisarviointi

Päätös asuntosijoittamisen yhtiöittämisestä on yksinkertaisesti niin tapauskohtaista, ettei yksinkertaista suositusta yhtiöittämisestä voida antaa. Kuten jo aiemmin käsittelimme, sekä sijoitusyhtiössä että henkilöomistuksessa on molemmissa omat vahvuutensa. Jos haluat tapauskohtaisen arvion sijoitusomaisuutesi yhtiöittämisen hyödyistä, ota meihin yhteyttä. Tarjoamme maksuttoman 30 minuutin aloitustapaamisen, jossa perehdymme tilanteeseen.

Tiivistelmä

  • Asuntosijoittamisen yhtiöittäminen muodostuu kannattavammaksi mitä laajempaa toiminta on.
  • Yhtiöittämistä harkitessa on huomioitava, että osingot ovat veronalaisia, vaikka yhteisövero on vain 20 %.
  • Sivutoimisena sijoitusyhtiön perustaminen voi olla kannattavampaa suhteessa päätoimiseen sijoittamiseen, jos yhtiön tuloja ei tarvitse tulouttaa itselleen säännöllisesti.
  • Sijoitusyhtiön perustamisen haittoja on muun muassa mahdolliset kirjanpitokulut ja esimerkiksi lainoituksen hankkimisen vaikeutuminen ja huonommat lainaehdot suhteessa yksityishenkilöiden lainoitukseen.

Kiinnostaako Holdingyhtiöt ja muu sijoitustoiminta?

Jos pidit asuntosijoittamisen yhtiöittämisestä, katso myös asuntosijoittaminen -sarjan muut artikkelit:

Asuntosijoittamisen lisäksi käsittelemme monia muitakin talouteen liittyviä kiinnostavia teemoja! Kirjoitamme säännöllisesti olennaisista ja tärkeistä sijoittamiseen, yritystoimintaan ja verotukseen liittyvistä aiheista. 

Asiantuntijamme veroissa

Opinnoissaan sekä Suomessa että Melbournessa Paula on erikoistunut nimenomaan vero-oikeuteen.  Määrätietoinen Paula on hakenut kansainvälistä oppia vero-oikeudesta niin Ruotsista kuin Australiastakin. Paula innostuu erityisesti kansainvälisistä verotuskysymyksistä, mutta auttaa mielellään niin yksityishenkilöitä verotukseen liittyvissä kysymyksissä myös Suomen sisällä.

Koulutukseltaan Paula on lakimies, OTM (Helsingin yliopisto) sekä LL.M (Melbournen yliopisto). Paula on lisäksi suorittanut Suomen Asianajajaliiton Sovittelukoulutuksen sekä Asianajajatutkinnon. Hän on luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja.

Ota yhteyttä!

Kokeneet asiantuntijamme auttavat sinua mielellään verotukseen ja sijoitusyhtiön perustamiseen liittyvissä kysymyksissä. Meillä on maksuton alkutapaaminen, ja voit ottaa meihin yhteyttä matalalla kynnyksellä!

Täytä alla oleva lomake tai soita 010 341 4400 ja kysy lisää!

Yhteystietojen jättäminen ei sido sinua mihinkään, mutta jättämällä tietosi annat suostumuksesi siihen, että BOWA säilyttää tietosi. Tutustuthan tietosuojaselosteeseemme, josta ilmenee miten tietojasi säilytämme.

BOWA ei tarjoa sijoituspalveluita tai neuvontaa. 

Haluatko pysyä ajantasalla lakiasioista?

BOWA Legal

Tilaa uutiskirjeemme, ja saat sähköpostiisi kootusti uusimmat artikkelimme.

Lähetämme kirjeitä 1-2 kuukaudessa, joten turhaa spämmiä et meiltä saa!

Yhteystietojen jättäminen ei sido sinua mihinkään, mutta jättämällä tietosi annat suostumuksesi siihen, että BOWA säilyttää tietosi. Tutustuthan tietosuojaselosteeseemme, josta ilmenee miten tietojasi säilytämme.

varaa maksuton konsultaatio

Kysyttävää lakiasioista? Jätä yhteystietosi niin asiantuntijamme ottaa sinuun yhteyttä mahdollisimman pian. 

Ota Yhteyttä!

Jätä yhteystietosi ja soitamme sinulle!

BOWA Legal Oy

Pieni Roobertinkatu 11
00130 Helsinki

Email: [email protected]

Yhteystietojen jättäminen ei sido sinua mihinkään, mutta jättämällä tietosi annat suostumuksesi siihen, että BOWA säilyttää tietosi. Tutustuthan tietosuojaselosteeseemme, josta ilmenee miten tietojasi säilytämme.