Mitä se tarkoittaa, kun tarjous tehdään oman asunnon myyntiehdolla?
Asunnon ostaminen edellyttää usein oman taloudellisen tilanteen varmistamista ennen lopullista sitoutumista. Yksi käytetyimmistä ja käytännössä merkittävimmistä ehdoista on oman asunnon myyntiehto. Tällöin ostaja tekee tarjouksen uudesta asunnosta sillä edellytyksellä, että hänen nykyinen asuntonsa saadaan myytyä määräajassa.
Oikein laadittuna asunnon ehdollinen ostotarjous oman asunnon myyntiehdolla on tehokas riskienhallintakeino. Puutteellisesti muotoiltuna se voi sen sijaan johtaa epäselvyyksiin, viivästyksiin tai jopa riitatilanteisiin.
Koska lainsäädäntö ei yksityiskohtaisesti sääntele ehdollisia ostotarjouksia, ratkaiseva merkitys on tarjouksen sanamuodolla ja osapuolten menettelyllä.
Riidoissa arvioidaan usein sitä,
- mitä osapuolet ovat nimenomaisesti sopineet,
- miten ehtoa on tarkoitettu sovellettavaksi, ja
- onko ostaja toiminut vilpittömässä mielessä.
Mitä tarkoittaa ostotarjous oman asunnon myyntiehdolla?
Asunnon ehdollinen ostotarjous tarkoittaa ostajan myyjälle tekemää tarjousta, jonka sitovuus on sidottu tietyn ehdon täyttymiseen. Kun kyse on oman asunnon myyntiehdosta, ostaja sitoutuu kauppaan vasta siinä tapauksessa, että hänen nykyinen asuntonsa saadaan myytyä sovitulla tavalla ja sovitussa määräajassa.
Myyjän hyväksyttyä ostotarjouksen osapuolten välille syntyy sopimussuhde, mutta ostajan velvollisuus toteuttaa kauppa riippuu nimenomaan tarjouksessa sovitun ehdon täyttymisestä. Tästä syystä ostotarjouksen sanamuodolla on ratkaiseva merkitys: ostaja voi vedota vain siihen, mitä tarjoukseen on kirjattu.
Milloin oman asunnon myyntiehto on perusteltu?
Oman asunnon myyntiehto on käytännössä perusteltu erityisesti silloin, kun ostajan rahoitus perustuu myyntituloihin tai kun ostaja haluaa välttää tilanteen, jossa hän omistaa samanaikaisesti kaksi asuntoa pidemmän aikaa. Ehto on yleinen esimerkiksi seuraavissa tilanteissa:
- uuden asunnon rahoitus edellyttää oman asunnon myynnistä saatavia varoja
- markkinatilanne on epävarma ja myyntiaika voi venyä
- ostaja haluaa minimoida taloudellisen riskin ennen lopullista sitoutumista
Myyjän kannalta oman asunnon myyntiehto lisää epävarmuutta kaupan toteutumisesta. Tämän vuoksi ehdon hyväksyttävyys riippuu pitkälti siitä, kuinka täsmällisesti ja realistisesti ehto on muotoiltu.
Miten oman asunnon myyntiehto tulee kirjata ostotarjoukseen?
Oman asunnon myyntiehto on yksi niistä ehdoista, joissa täsmällinen ja yksiselitteinen kirjaaminen on erityisen tärkeää. Yleinen tai tulkinnanvarainen ehto heikentää molempien osapuolten oikeusturvaa.
Hyvin laadittu myyntiehto vastaa aina seuraaviin kysymyksiin:
- mitä “oman asunnon myynnillä” tarkoitetaan
- mihin mennessä myynnin tulee tapahtua
- millä tavalla ehdon täyttyminen osoitetaan
- miten ja milloin ostaja ilmoittaa ehtojen täyttymisestä
Useimmiten on perusteltua määritellä, että ehto täyttyy vasta, kun ostajan nykyisestä asunnosta on tehty sitova kauppakirja. Pelkkä ostotarjouksen hyväksyminen ei välttämättä riitä, ellei siitä ole nimenomaisesti sovittu.
Ehdollinen ostotarjous – muistilista
- Tarkista tiedot: Varmista, että kaikki tarvittavat tiedot ovat mukana ja oikein. Tämä sisältää ostajan ja myyjän nimet, osoitteet, yhteystiedot sekä kiinteistön tiedot.
- Kauppahinta: Määritä selkeästi tarjottava kauppahinta sekä maksuehdot.
- Ehdot: Listaa kaikki ehdot, jotka liittyvät tarjoukseen. Nämä voivat sisältää oman asunnon myynnin lisäksi muitakin ehtoja, kuten rahoituksen saaminen tai kiinteistön kuntotarkastus.
- Voimassaoloaika: Määritä aika, jonka tarjous on voimassa. Tämä on yleensä muutama päivä tai viikko.
- Allekirjoitukset: Varmista, että sekä ostaja että myyjä allekirjoittavat tarjouksen.
Muista, että ostotarjouksen tekeminen on sitova toimenpide. Jos se hyväksytään, sinun on ostettava asunto tarjotulla hinnalla ja ehdoilla.
Esimerkki myyntiehdon sanamuodosta ostotarjouksessa
Oman asunnon myyntiehto voidaan kirjata ostotarjoukseen esimerkiksi seuraavalla tavalla:
Ostotarjous on ehdollinen sille, että ostaja saa myytyä omistamansa asunnon sitovalla kauppakirjalla viimeistään [päivämäärä]. Ehto katsotaan täytetyksi, kun ostaja toimittaa myyjälle kirjallisen selvityksen allekirjoitetusta kauppakirjasta. Mikäli ehto ei täyty määräajassa, ostotarjous raukeaa ilman seuraamuksia, ellei toisin ole erikseen sovittu.
Sanamuotoa voidaan ja tulee mukauttaa tapauskohtaisesti esimerkiksi määräaikojen, käsirahan tai ilmoitusmenettelyn osalta.
MALLIPOHJA: OSTOTARJOUS
Kaupan kohde: [Osoite] [Kiinteistön rekisterinumero / Asunto-osakeyhtiön tiedot] [Muut kuvaavat tiedot]
Ostaja: [Nimi] [Osoite] [Yhteystiedot]
Myyjä: [Nimi] [Osoite] [Yhteystiedot]
Kauppahinta: [Summa] euroa, joka maksetaan seuraavasti: [maksuaikataulu ja -tiedot]
Kaupan ehdot: Tämä ostotarjous on ehdollinen seuraaville ehdoille (valitse tilanteeseen sopivat):
- Kiinteistön kunnon tarkastaminen ja hyväksyminen ostajan toimesta viimeistään [päivämäärä].
- Ostajan rahoituksen (lainan) saanti viimeistään [päivämäärä].
- Ostajan oman asunnon/kiinteistön kauppa, viimeistään [päivämäärä].
- Hallinnan siirtyminen
- [Mahdolliset muut kaupan ehdot]
Muut ehdot: [Muut sovitut ehdot, kuten kaupan kohteen mukana tulevat irtaimistot, mahdolliset korjausvelvoitteet jne.]
Voimassaoloaika: Tämä tarjous on voimassa asti [päivämäärä ja kellonaika].
Allekirjoitukset: Tämä tarjous on tehty kahtena (2) alkuperäiskappaleena, joista myyjälle ja ostajalle yksi kummallekin.
Ostaja:
[Allekirjoitus]
[Nimi] [Paikka ja päivämäärä]
Myyjä:
[Allekirjoitus]
[Nimi] [Paikka ja päivämäärä]
Muista tarkistaa ja muokata yksityiskohtia sopimaan oman asunto-/kiinteistökauppasi erityisvaatimuksiin. Kannattaa myös huomioida, että mallipohja ei aina sovellu kaikkiin tilanteisiin. Ehdollisen tarjouksen monimutkaisuus voi vaihdella tapauskohtaisesti, joten asiantuntijan neuvon hakeminen on usein viisasta.
Riskit ja tyypilliset ongelmatilanteet
Oman asunnon myyntiehtoon liittyvät riskit kohdistuvat useimmiten ehtojen epäselvyyteen. Ongelmia syntyy erityisesti silloin, kun:
- määräaikaa ei ole määritelty täsmällisesti
- ei ole sovittu, milloin ehto katsotaan täyttyneeksi
- osapuolilla on erilainen käsitys siitä, riittääkö myynnin osalta pelkkä tarjouksen hyväksyminen
Myyjän näkökulmasta riskiä voidaan hallita rajaamalla myyntiehto koskemaan nimenomaan sitovaa kauppaa ja asettamalla ehtoon kohtuullinen mutta selkeä määräaika. Ostajan näkökulmasta on tärkeää varmistaa, ettei ehto edellytä sellaista myyntiä, johon hän ei tosiasiallisesti voi vaikuttaa.
Milloin ostajan vetäytyminen voi johtaa riitaan?
Riitoja syntyy erityisesti tilanteissa, joissa:
- myyntiehto on muotoiltu yleisluonteisesti (esim. “oman asunnon myynti ei onnistunut”),
- ostaja ei esitä konkreettista selvitystä myynnin estymisestä,
- ostaja ei ole tosiasiallisesti pyrkinyt myymään asuntoaan aktiivisesti,
- ostaja vetoaa määräajan jälkeen ehtoon ilman erillistä sopimusta lisäajasta.
Tällaisissa tilanteissa myyjä voi katsoa, että ostaja on vetäytynyt kaupasta ilman sopimuksen mukaista perustetta, jolloin esiin nousevat kysymykset vahingonkorvauksesta, käsirahan kohtalosta tai mahdollisesta vakiokorvauksesta.
Myyntiehdon merkitys ostajan velvollisuuksien arvioinnissa
Oman asunnon myyntiehto ei yleensä anna ostajalle oikeutta vetäytyä kaupasta vapaasti tai harkintansa mukaan. Riitatilanteissa arvioidaan usein, onko ostaja:
- aidosti pyrkinyt myymään asuntonsa markkinaehtoisesti,
- käyttänyt asianmukaisia myyntikeinoja (esim. välittäjä, realistinen hintapyyntö),
- toiminut tarjouksessa sovitun aikataulun ja menettelyn mukaisesti.
Jos myyntiehto edellyttää sitovaa kauppaa tiettyyn päivään mennessä, mutta ostaja ei ole esimerkiksi ottanut asuntoa aktiivisesti myyntiin, voidaan katsoa, ettei ostaja ole toiminut ehtojen edellyttämällä tavalla. Tämä voi vaikuttaa ratkaisevasti vastuunjakoon.
Ennakointi on paras riidanratkaisu
Valtaosa ehdollisiin ostotarjouksiin liittyvistä riidoista olisi vältettävissä, jos:
- myyntiehto olisi rajattu koskemaan vain selkeästi määriteltyä tilannetta,
- tarjoukseen olisi kirjattu velvollisuus toimittaa selvitys myynnin estymisestä,
- ilmoitusmenettelystä ja määräajoista olisi sovittu yksiselitteisesti.
Kun nämä seikat puuttuvat, joudutaan riitatilanteessa tulkitsemaan osapuolten tarkoitusta jälkikäteen – usein ilman yksiselitteistä vastausta.
hteenveto – ehdollinen ostotarjous myös riidanratkaisun näkökulmasta
Asunnon ehdollinen ostotarjous oman asunnon myyntiehdolla ei ole pelkästään ostajan turvamekanismi, vaan myös potentiaalinen riidanaihe. Ehdon oikeudellinen merkitys konkretisoituu usein vasta silloin, kun kauppa ei toteudu ja osapuolet ovat eri mieltä siitä, oliko vetäytymiselle hyväksyttävä peruste.
Selkeä, rajattu ja todennettavissa oleva myyntiehto on tehokkain keino ehkäistä riitoja. Mikäli epäselvyys kuitenkin syntyy, ratkaisevaa on se, mitä tarjoukseen on kirjattu ja miten osapuolet ovat tosiasiallisesti toimineet.
Onko asuntokauppasi ajautunut epäselvään tilanteeseen?
Avustamme säännöllisesti asiakkaita tilanteissa, joissa ostaja on vetäytynyt asuntokaupasta vedoten epäselvästi omaan asunnon myyntiehtoon tai joissa myyjä ja ostaja ovat eri mieltä siitä, oliko vetäytymiselle sopimuksen mukainen peruste.
BOWA Legal Oy on erikoistunut riidanratkaisuun ja sopimusoikeudellisten vastuiden arviointiin. Selvitämme,
- millaisia oikeuksia ja vaatimuksia osapuolilla on tilanteessa.
- onko ostotarjouksessa sovittu ehto täyttynyt tai jäänyt täyttymättä,
- onko ostaja toiminut sopimuksen ja vilpittömän mielen periaatteen mukaisesti, ja
Jos asuntokauppasi on kariutunut tai uhkaa kariutua epäselvin perustein, varaa maksuton 30 minuutin kartoitus.
Arvioimme tilanteen nopeasti ja kerromme, miten asia kannattaa viedä eteenpäin – neuvotteluin tai tarvittaessa riidanratkaisun keinoin.
