Käsittelemme tässä artikkelissa milloin asunto-osakeyhtiö eli taloyhtiö voi ottaa huoneiston haltuunsa, millä perusteilla asunnon haltuunotto on mahdollista ja miten sitä koskeva prosessi etenee. Avustamme asunnon haltuunottoa koskevissa asioissa sekä taloyhtiötä että osakkeenomistajaa.

Mikä on asunnon haltuunotto?

Asunnon haltuunotolla tarkoitetaan tilannetta, jossa taloyhtiö voi tietyin edellytyksin ottaa osakkeenomistajan asunnon haltuunsa osakkaan tai vuokralaisen aiheuttaessa taloyhtiölle ongelmia. Huoneistossa voi asua osakas itse tai vuokralainen. Asunnon haltuunotto on mahdollista, jos asunnossa asuva on rikkonut asunto-osakeyhtiölain mukaisia velvollisuuksiaan. Usein kyse on maksamattomista vastikkeista tai häiritsevästä elämästä. Omistusoikeus osakkeeseen ei siirry taloyhtiölle, vaan ainoastaan huoneiston hallinta. Taloyhtiöllä on mahdollisuus kuitenkin vuokrata huoneisto eteenpäin. Vuokratuloilla taloyhtiö saa katetuksi vahingot ja haltuunotosta taloyhtiölle aiheutuneet kulut.

Asunnon haltuunoton perusteet

On tärkeää huomioida, että haltuunotto on viimesijaisin keino ja edellyttää vahvoja perusteita. Asunto-osakeyhtiölaki määrittää ne perusteet, joilla asunto voidaan ottaa taloyhtiön hallintaan. Kaikkien perusteiden ei kuitenkaan tarvitse täyttyä samanaikaisesti, vaan yhdenkin perusteen täyttyminen on riittävää.

Maksamattomat vastikkeet: jos osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta tai varoituksen antamisesta ja yhtiökokouksen koolle kutsumisesta johtuvia kuluja.

Häiritsevä elämä: jos osakehuoneistossa vietetään häiritsevää elämää. Tällaista voi olla esimerkiksi toistuvat meluhaitat.

Osakehuoneiston huono hoito: jos osakehuoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa.

Huoneiston oleellinen käyttötarkoituksen vastainen käyttäminen: jos huoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksessä määrättyä käyttötarkoitusta tai vastoin yhtiön hyväksymää tai vakiintunutta huoneiston käyttötarkoitusta.

Järjestyssääntöjen rikkominen: jos osakkeenomistaja tai muu osakehuoneistossa asuva ei noudata, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen.

Kuka päättää asunnon haltuunotosta?

Asunnon haltuunotto vaatii yhtiökokouksen päätöksen. Osakkeenomistaja on kuitenkin itse esteellinen äänestämään omistamansa huoneiston haltuunottoa koskevassa asiassa. Yhtiökokous päättää myös haltuunoton kestosta. Huoneiston haltuunotto voi kestää korkeintaan kolme vuotta. Se on aina tehtävä määräajaksi, joten toistaiseksi voimassa oleva haltuunotto ei ole mahdollista.

Asunnon haltuunotto taloyhtiössä – prosessi

Prosessi etenee siten, että ennen asunnon haltuunottoa osakkaalle tulee antaa kirjallinen varoitus. Jos osakkeenomistaja ei itse asu kyseisessä huoneistossa, vaan on vuokrannut sen, tulee tieto varoituksesta toimittaa myös vuokralaiselle. Varoituksessa on ilmoitettava perustelut sille, miksi varoitus annetaan. Samoin varoituksessa on ilmoitettava taloyhtiön mahdollisuudesta ottaa asunto hallintaansa rikkomusten jatkuessa. Varoituksen tarkoituksena on antaa osakkaalle tai vuokralaisella mahdollisuus korjata menettelynsä. Varoituksen perusteet on käytävä selvästi ilmi. Varoitus tulee toimittaa todisteellisesti. 

Jos ongelmat jatkuvat varoituksesta huolimatta, on haltuunotto mahdollista aloittaa jo yhden varoituksen antamisen jälkeen. Varoituksen jälkeen yhtiö kutsuu yhtiökokouksen koolle päättämään hallintaanotosta. Yhtiökokouksen päätös tulee antaa tiedoksi 60 päivän kuluessa. 

Moitekanne

Yhtiökokouksen päätös on mahdollista saattaa tuomioistuimen tutkittavaksi moitekanteella. Tuomioistuin tutkii moitekanteen perusteella, onko huoneiston haltuunotolle ollut lain mukaiset perusteet ja onko sitä koskevassa prosessissa toimittu oikein. Moitekanne tulee laittaa vireille 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

BOWA:n juristit apuna

Asunnon haltuunottoa koskevaan asiaan kannattaa ottaa juristi apuun, jotta se tulee tehdyksi lainmukaisesti. Asiantuntevat juristimme auttavat haltuunottoa koskevassa prosessissa. Avustamme myös osakkeenomistajia moitekanteen nostamisessa. Voit varata juristillemme maksuttoman alkukartoituksen tästä. Kaikki yhteystietomme löydät täältä.