Uudelleenrahoituksen hyödyntäminen asuntosijoittamisessa
Uudelleenrahoitus eli jälleenrahoitus (eng. refinancing) tarkoittaa asuntosijoittamisen kontekstissa lainan vapautuneiden vakuusarvojen käyttämistä uusien asuntojen ostamiseen. Sen avulla sijoitusasuntojen hankinnan voi ”ketjuttaa” ja velkavipua hyödyntäen käyttää asuntojen hankkimiseen mahdollisimman vähän pääomaa.
Uudelleenrahoitus on työkaluna tehokas, kun sitä hyödynnetään asunnon markkina-arvon kasvaessa. Markkina-arvoa voi nostaa ostamalla asuntoja alle markkinahinnan tai muuten nostamalla asunnon arvoa, esimerkiksi remontoimalla tai muuten parantamalla asuntoa. Markkina-arvon nostaminen johtaa usein siihen, että pankki myöntää lisää lainaa suhteessa lainoitettuun osuuteen asunnon hinnasta. Otetaan tästä käytännön esimerkki:
Asuntosijoittaja ostaa sijoitusasunnon 100 000 eurolla, josta pankki lainoittaa 70 % eli 70 000 euroa. Sijoittaja maksaa 30 000 euroa omaa rahaa asunnon hankinnasta ja ottaa loput 70 % asunnon hinnasta lainaksi. Passiivisen arvonnousun ja lainalyhennysten ansiosta asunnon arvo on noussut kolmessa vuodessa 120 000 euroon, joten 20 000 euron arvonnousua vastaan sijoittaja saa lisää lainaa alkuperäisen 70 % lainoituksen suhteessa, eli 20 000 € x 0,7 = 14 000 €.
Uudelleenrahoituksesta saatu 14 000 euroa sijoittaja voi käyttää seuraavan sijoitusasunnon rahoittamiseen, mikä vähentää sen omarahoitusosuutta. Jos hän ostaa vastaavasti taas 100 000 euron arvoisen sijoitusasunnon, hänen ei tarvitse käyttää sen ostamiseen 30 000 euroa, vaan uudelleenrahoitetun 14 000 euroa voi vähentää 30 000 eurosta, jolloin asunnon omarahoitusosuus on vain 30 000 € – 14 000 € = 16 000 €.
Uudelleenrahoituksen TEHO
Kuten esimerkki havainnollistaa, uudelleenrahoitus on toimiva keino kerryttää sijoitusomaisuutta tehokkaasti. Varallisuuden nopeassa kasvattamisessa olennaista on, että erilaiset kulut, maksut ja verot pystytään minimoimaan tuoton maksimoimiseksi. Sen takia on huomattava etu, että uudelleenrahoitus on verovapaa tapahtuma. Toinen keino kotiuttaa vakuusarvon vapautumisesta kertyneet varat olisi myydä asunto, mikä sen sijaan on veroseuraamuksellinen toimenpide.
Käsittelimme viime viikolla julkaistussa asuntosijoittamisen perusteet -artikkelissa hyvän sijoituskohteen muistilistaa. Hyvän sijoituskohteen kriteerien arvioiminen on uudelleenrahoittamisen kannalta erityisen olennaista: Jos asunnon sijainti on todella halutulla alueella tai muuten kasvukeskuksessa, passiivinen arvonnousu nostaa asunnon arvoa huomattavasti nopeammin verrattuna muihin alueisiin kauempana keskittymistä. Esimerkiksi Helsingissä kalleimmilla alueilla asuntojen arvo on noussut jopa yli 50 % vuodesta 2000, kun arvonnousu muualla pääkaupunkiseudulla on ollut suhteessa paljon hitaampaa.
Älä unohda vuokratuottoa
Vaikka asuntomarkkinoiden kysyntä keskittyykin pääkaupunkiseudulle ja varsinkin Helsingin ytimeen, myös vuokratuottojen merkitystä on arvioitava, kun pohtii seuraavan sijoituskohteen hankkimista. Helsingissä asuntojen hinnat ovat kalliimpia suhteessa kuukausittaisiin vuokratuloihin, mutta arvonkehityksen ennusteet ovat muita alueita kirkkaampia – tämä perustuu kuitenkin ennusteeseen, joten vuokratulot luovat käytännössä vakaamman pohjan kuin ennakoitu teoreettinen arvonnousu. Tapauskohtaisen harkinnan perusteella voi siis joissain tilanteissa olla kannattavampaa ostaa esimerkiksi kaksi 100 000 € yksiötä pienemmiltä paikkakunnilta kuin yhtä 200 000 € yksiötä Helsingin keskustasta, jos haluaa painottaa vuokratuottojen roolia.
Vuokratuottojen varjopuoli eli resurssikustannukset ovat huomioitava arvioinnissa. Esimerkiksi kahden vuokrakohteen ylläpitäminen on aina enemmän työtä kuin vain yhden vuokrakohteen ylläpitäminen. Tämä korostuu varsinkin tilanteissa, joissa oma ansiotyö tuottaa niin paljon rahaa, että on taloudellisesti tehokkaampaa minimoida sijoitusasuntoihin kuluneen ajan määrä ja käyttää se sen sijaan omaan työskentelyyn – oman ajankäytön arvon laskeminen on todella hyödyllinen taito.
"Ketjuttamisvaikutus"
Uudelleenrahoittamisen tehokkuus perustuu ”ketjuttamiseen”, jossa arvonnousun ja lainanlyhennysten yhdessä vapauttama vakuusarvo siirtyy suoraan seuraavaan ostettavaan kohteeseen vähentäen vaaditun oman pääoman suhdetta seuraavan sijoitusasunnon lainassa. Tämä niin kutsuttu carry-over-vaikutus johtaa siihen, että vaurastuminen nopeutuu.
TIivistelmä
- Uudelleenrahoitus tarkoittaa lainan uudelleenjärjestelyä siten, että arvonnoususta johtuvaa vapautunutta vakuusarvoa voi käyttää uuden sijoitusasunnon lainassa.
- Uudelleenrahoitus vähentää tarvittavaa oman pääoman määrää seuraavassa lainassa.
- Tapauskohtaisessa harkinnassa vuokratuoton ja arvonnousun hyötyjen ja haittojen kannattaa verrata.
- Carry-over-vaikutuksen avulla sijoitusasuntoja uudelleenrahoittaessa varallisuus kasvaa nopeasti.
Lue lisää asuntosijoittamisesta!
Jos pidit asuntosijoittamisen yhtiöittämisestä, katso myös asuntosijoittaminen -sarjan muut artikkelit:
Asuntosijoittamisen lisäksi käsittelemme monia muitakin talouteen liittyviä kiinnostavia teemoja! Kirjoitamme säännöllisesti olennaisista ja tärkeistä sijoittamiseen, yritystoimintaan ja verotukseen liittyvistä aiheista.
Asiantuntijamme rahoituksessa
Yrittäjänä Matti tietää, miten paljon ajallaan tuleva, oikeanlainen tuki merkitsee asiakkaalle. Hän on mielellään mukana asiakkaan ongelmien ratkaisemisessa. Vapaalla Matti harrastaa mm. brasilialaista jujutsua ja NO-GI-lukkopainia.
Matti on erityisesti startupeihin perehtynyt lain ja talouden monialainen osaaja. Hän on toiminut jo vuosien ajan sekä yrittäjänä että työntekijänä erilaisissa yrityksissä, ollut neuvonantajana niin laki- kuin talousasioissakin. Matti taitaa erityisesti yhtiöoikeuden, joukkorahoituksen, muut rahoitusasiat ja yrityskaupat.
Matti toimii Suomessa syksyllä 2020 toimintansa aloittaneen joukkorahoitusyhtiö EstateGuru Finland Oy:n maajohtajana.
Koulutukseltaan Matti on lakimies, OTM (Helsingin yliopisto) ja ekonomi, KTM (Hanken Svenska handelshögskolan).
Ota yhteyttä!
Kokeneet asiantuntijamme auttavat sinua mielellään asuntosijoittamiseen liittyvissä kysymyksissä. Meillä on maksuton alkutapaaminen, ja voit ottaa meihin yhteyttä matalalla kynnyksellä!
Täytä alla oleva lomake tai soita 010 341 4400 ja kysy lisää!
Yhteystietojen jättäminen ei sido sinua mihinkään, mutta jättämällä tietosi annat suostumuksesi siihen, että BOWA säilyttää tietosi. Tutustuthan tietosuojaselosteeseemme, josta ilmenee miten tietojasi säilytämme.
BOWA ei tarjoa sijoituspalveluita tai neuvontaa.
